论产品迭代与资源占有,谁更懂烟台?
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admin
2020-06-17 14:39

刚刚过去的19年,是一线房企密集进入烟台的10周年。以万科为代表,一线房企的到来彻底改变了烟台的房地产市场,也改变了烟台人的生活方式。

有人说,一线房企所到之处,房价必涨。但是事实是烟台人整体的居住品质,确实已经提升很多了。

如果不是龙湖,你不知道园林可以很精致;如果不是中海,你不知道房子也可以质优价廉;如果不是万科,你不知道行业标杆的房子是什么样的。

当你看惯了一线大开发商售楼处、样板间的恢弘、精美,再看一下有些项目万年不变的营销空间,双脚已经替你做出了选择。

大品牌,真香。

随着品牌房企的深耕,我们对于品质的要求已经成型。目前,市场上绝大多数的项目,其价格已经能够匹配居住品质了。

这是整体的市场的进步,但也提出了一个问题:当大家都做的很好的时候,你靠什么赢得市场?

这是烟台出给各大房企的难题,也代表了烟台人对于更高生活品质的追求。

而作为一线房企中的佼佼者,万科、龙湖、绿城等在今年已经开始了自己的布局。打造出符合烟台人真正需求脉搏的作品,是下一个十年各家房企要首先考虑的问题。

万科,似乎已经交出了自己的答卷。

自然、天赋、品牌力  

此前我们曾对万科在烟台的布局进行过详细的分析,并把其已交付、在售项目以及意向地块在地图中进行标注。

目前万科在烟台已交付的项目有:万科城、万科假日润园、万科假日风景、万科璞悦湾、万科海云台、万科海上传奇、万科青年特区、万科翡翠公园、万科翡翠湾等。

在意向合作的地块中,可以发现万科对于中心城区的重视。目前其主要的项目集中于莱山三滩板块,明星产品就是翡翠系的大道与长安。

细细看下万科的步伐有几个重要的点,万科2009年首进烟台,打造的项目是海云台,位于芝罘岛。

当时,芝罘岛板块属于不温不火的状态。万科的这个选择,有点出乎市场的意料。后期万科在芝罘岛内又打造了青年特区、海上传奇等,成为在烟台万科项目最集中的地方。

而现在,整体芝罘岛版块的楼市依旧属于“小众”。但随着周边海上世界、芝罘仙境工程的推进,以及烟台海岸线的再开发,这里逐渐成为烟台人改善的一个选择。

以新城为代表的产品成为改善的一个选择,从这点也可以看出,万科对于市场的把握,对于先机的预知,非常强。

而我从中还发现了一点,那就是万科对于烟台主城区自然资源的把控,非常强。

从芝罘岛的海岛资源到御龙山的伴山资源再到翠湖山晓的山湖资源,以及传言中将要接手的天越湾二期的海景资源。

万科把烟台主城区最重要的几项自然资源,与自身项目结合的非常完美。

而万科对于下一个十年的解读,必然离不开其产品的创新、资源的占有以及附加的理念、文化等。

首推【莊】系 为何选择烟台?  

如果深入了解过万科,你会知道万科产品系打造是非常有特点的,以其最早期的四大产品系为例

【TOWN系列】起始于1992年,属于郊区住宅,售价比较便宜,如四季花城。

【CITY系列】起始于1996年,城郊住宅,一般处于城市非中心地带,以刚需客户为主力。

【GOLDEN系列】起始于90年代末,城市住宅,多是居于城市中央的高档楼盘,命名喜欢以“金色”、“金域”开头,如金域蓝湾、金域华府、金色城市等。

【TOP系列】起始于2003年,顶级豪宅,如万科天琴湾、万科湖心岛等。

后期,随着万科在各个城市的发展,部分城市开始匹配自身打造新的产品系。

如北京万科的大都会系列、深圳万科的臻系列等。以及上海万科的幸福系列(刚需)、国际系列(改善型)和翡翠系列(高端)这三条产品线。

其中烟台人熟知的翡翠系就是源于上海万科,目前烟台的翡翠系产品已经有四个,在售的两个。

从这一点也可以看出,万科在烟台高端市场的布局很充分。

根据一个城市的特点,打造适合的产品,然后在全国其他城市进行复制,这条道路目前看来是正确的。

这也是万科对于一座城市的最高认可。

而万科在烟台深耕多年,对于烟台人的居住习惯已经非常了解,所以打造一款属于烟台的产品系,我认为是水到渠成的事。

事实上万科确实这么做了,御龙山的最后一期产品,就是其全新的【莊】系。

这一次全新的莊系产品,属于目前万科TOP级产品系。而首个莊系能落地,足以看出万科对于烟台自然资源以及各项优势的合理调配。  

根据万科的说法,要称为【莊】得符合以下特点:

宗地资源:在主城的腹地,却必须要同时拥有原生的自然资源。

低密形态:从容积率⻆度衡量,「莊」系需控制在1.5以下, [莊]系的社区,仅能包含7层及以下洋房、叠拼低密产品。

圈层理想:以改善需求为前提,未来所有「莊」系产品,都将加载健康建筑要素。

东方文化:通过建筑的语言,将中式文化之美极致宣扬,而在社区文化上,让东方传统人居的礼序文明,得到当代复兴。

大师血统:以大师级别的匠思与考究为追求,以精益品质,不负系出名门的血统。  

这5条标准,简单一看就是奔着顶级豪宅的方向打造的。其中最难的一条,我认为应该是宗地资源。

因为圈层、建筑形态、风格、匠心等这些元素后天完全可以补足,甚至随着房地产行业的进步,未来会出现更为严苛的要求。

但唯有宗地资源一项,天然形成、不可复制。要在主城区的腹地,还得是原生的自然资源,这一点很多城市根本就不拥有这一资源。

烟台属于低山丘陵的地形,山脉的资源还是比较丰富的,有昆嵛山、磁山、凤凰山、塔山等,而且山的周边也比较适合居住。

而位于主城区的山则是塔山周边,御龙山的选址从一期的时候就备受关注,就是因为处于芝罘区和莱山区之间,并且三面环山。

凤凰山、岱王山、御龙山,这样的环境且处于城区腹地,实在不多见。再加上南面的湖景资源,绝佳的区位。

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